Покупка недвижимости во Франции - Вопросы и ответы
Указанная в объявлении цена на покупку, что в неё входит?
Традиционно, указанная в объявлениях цена (в интернете, в журналах, в витринах агентств по продаже недвижимости) включает в себя цену продавца (владельца объекта) плюс сумму комиссионных агентства недвижимости.
Будут ли другие расходы кроме указанной в объявлении цены?
Да. Каждый раз необходимо учитывать расходы на услуги нотариуса. При оформлении в собственность, объекта жилой недвижимости срок которого со дня постройки превышает 5 лет, расходы составят приблизительно 7% от цены продажи. На новые объекты (менее 5 лет) расходы составляют около 3% от цены продажи. Оплата услуг нотариуса происходит в день подписания документов на право владения собственностью.
Из каких этапов состоит процедура покупки недвижимости во Франции?
Когда Вы определитесь с объектом покупки, через агента по недвижимости, в устной или письменной форме владельцу делается предложение о покупке (фр. Offre d’achat), с указанием цены, за которую Вы готовы купить объект. Владелец в свою очередь может отказаться, согласиться или выдвинуть встречное предложение.
Как только вопросы о цене улажены, стороны подписывают договор о продаже (фр. Compromis de vente). В данном договоре указываются имена и адреса сторон, подробное описание объекта купли/продажи, условия сделки (тщательная редакция условий особенно важна при покупке в кредит!). В момент подписания, Вы должны внести залог в размере не менее 10% от общей суммы покупки. После этого объект снимается с продажи. С момента подписания договора, Вы имеет семь дней для раздумий, в течении которых сможете отказаться от покупки и полностью вернуть внесённые деньги.
По истечении семи дней, следующим этапом будет оформление сделки у нотариуса. Данный этап наиболее долгий, около трёх месяцев. Нотариус займётся сбором, проверкой и подготовкой всех необходимых документов. Вы должны будете представить некоторые документы (в основном удостоверяющие личность, семейное положение, место постоянного проживания и т.д.) с переводами на французский язык, а также перевести оставшуюся сумму на счёт нотариальной конторы.
Когда все документы будут готовы, Вас вместе с продавцом, а также представителем агентства недвижимости сопровождавшим весь процесс покупки, пригласят к нотариусу для подписания акта о продаже (фр. Acte de vente). В процессе, Вы подпишите документы и оплатите услуги нотариуса. Продавец и агент по недвижимости получат свои чеки из рук нотариуса, а Вы ключи и документы на недвижимость.
Способы оплаты?
Основным способом оплаты для иностранных граждан является банковский перевод необходимой суммы на счёт нотариальной конторы занимающейся оформлением сделки. При этом необходимо придерживаться принципа: на чьё имя оформляется покупка, с его же именного счёта переводятся деньги (вне зависимости от места расположения данного счёта). В сегодняшней Франции, за приобретаемую жилую недвижимость, нотариус откажется принимать деньги со счетов фирм и организаций, с анонимных счетов, со счетов офшорных фирм и компаний.
Возможно ли получение ипотечного кредита иностранными гражданами?
Да. Иностранные граждане имеют право и возможность получить ипотечный кредит во французских банках на общих основаниях, если их ситуация соответствует предъявляемым требованиям со стороны банка.
В зависимости от вашего возраста, Вы можете получить кредит на срок до 25 лет.
Какой размер процентной ставки по ипотечным кредитам во Франции ?
В первой половине 2010 года, размер фиксированной процентной ставки при получении кредита на 15 лет колеблется от 3,50% до 3,65% . Размер плавающей процентной ставки колеблется от 2,75% до 2,95% на тот же срок.
Какие основные условия для получения кредита?
Одним из главных условий при получении ипотечного кредита во Франции является наличие, а также сумма постоянного дохода, которую Вы можете документально подтвердить за последние несколько месяцев.
Принцип простой: доход должен минимум в три раза превышать предполагаемую сумму выплаты по кредиту.
Далее по значимости можно выделить, размер начального взноса, который Вы готовы предоставить банку (не менее 30% от предполагаемой суммы покупки). В расчёт так же принимаются возраст, семейное и профессиональное положение, на какой срок берётся кредит, географическое расположение объекта недвижимости и прочие детали.
Налоги и содержание объекта недвижимости после покупки, что туда входит?
Можно выделить три основных налога для владельцев недвижимости:
- Налог на недвижимость (фр. Taxe fonciere) – размер определяется местной администрацией, зависит от размера и места расположения недвижимости;
- Налог на проживание (фр. Taxe d’habitation) – так же определяется местной администрацией, зависит от места расположения недвижимости;
- Налог на состояние (фр. ISF - Impot de Solidarite sur la Fortune) – налог на недвижимость, стоимость которой превосходит 790 000 евро (на 1 января 2010 года).
Кроме перечисленных выше налогов, нужно помнить о страховании жилой недвижимости, об оплате коммунальных услуг. Собственникам квартир придётся оплачивать расходы на содержание дома в котором они приобрели квартиру и прилегающей территории, а также услуги агентства обеспечивающего содержание хозяйства (фр. Syndic).
Что такое ISF, кто и сколько должен платить?
Налог на состояние (на богатство, на роскошь) (фр. ISF - Impot de Solidarite sur la Fortune) выплачивается теми людьми, стоимость имущества которых превосходит 790 000 евро на 1 января 2010 года.
Интересная особенность, для иностранных граждан в расчёт принимается в основном стоимость недвижимого имущества, в то время как для граждан Франции, при расчёте необходимо учитывать стоимость всего движимого и недвижимого имущества (недвижимость, мебель, автомобили, яхты, ювелирные украшения, денежные суммы на счетах в банках и т.д...).
Размер данного налога прогрессивный от 0,55% до 1,80%, как указано в таблице:
| Меньше | 790 000 € : | 0% |
| Между | 790 000 € и 1 290 000 € : | 0,55% |
| Между | 1 290 000 € и 2 530 000 € : | 0,75% |
| Между | 2 530 000 € и 3 980 000 € : | 1% |
| Между | 3 980 000 € и 7 600 000€ : | 1,30% |
| Между | 7 600 000 € и 16 540 000 : | 1,65% |
| Больше | 16 540 000 € : | 1,80% |
Налог платится с разницы между заявленной стоимостью имущества и суммой 790 000 евро. На пример, цена квартиры 1 000 000 евро : 1 000 000 – 790 000 = 210 000, 210 000 Х 0,55% = 1155 евро.
Как обстоят дела с передачей жилой недвижимости по наследству?
Вопрос одновременно простой и сложный. В принципе, при передаче жилой недвижимости по наследству во Франции, никаких особенных юридических проблем не возникает. Возникают финансовые проблемы!
Причина этих проблем, далеко несовершенный и крайне неоднозначный налог на право наследования (фр. Les droits de succession). Размер данного налога зависит от степени вашего родства с прежним хозяином недвижимости и стоимостью объекта недвижимости под вопросом. В разных случаях налог составит от 20% до 60% рыночной стоимости объекта.
При покупке недвижимости во Франции необходимо помнить об этом моменте. И уже на подготовительном этапе покупки, в соответствии с вашей ситуацией и вашими планами на данный объект недвижимости, подобрать наиболее подходящие условия оформления покупки. Как правило, нотариус сможет Вам посоветовать подходящий вариант. Главное подумать заранее.
В любом случае, если оплатить налог покажется накладным, можно просто продать данный объект!
Стоит ли прибегать к услугам агентства по продаже недвижимости при покупке?
Вне всяких сомнений, по многим причинам, вот лишь некоторые из них...
Во первых, мало кто из владельцев недвижимости сможет Вас проинформировать по всем вопросам которые будут неизбежно возникать в процессе поиска и покупки.
Во вторых, участие агентства, будет для Вас дополнительной гарантией от неприятных сюрпризов, о которых владелец недвижимости забудет или не захочет Вас предупредить (на пример, что через месяц перед домом построят железную дорогу).
В третьих, практически всегда, владельцы недвижимости переоценивают свою собственность. В результате цена которую они запрашивают, превышает реальную цену объекта плюс комиссионные агентству вместе взятые!
Кто оплачивает комиссионные агентству недвижимости?
Закон во Франции не определяет того, кто должен платить комиссионные агентству, продавец или покупатель. Несмотря на это, комиссионные агентству практически всегда платит покупатель!
Какой процент комиссионных берёт агентство недвижимости?
Размер комиссионных не ограничен никакими нормами или законом, он свободный. Но на практике процент колеблется от 3% до 7%. Как правило чем дороже объект, тем меньше процент...
Возможно ли купить недвижимость во Франции не прибегая к услугам агентства по продаже недвижимости ?
Возможно. Для этого Вам понадобится хорошее знание французского языка, огромное количество свободного времени для поиска, хорошее знание юридической стороны вопроса, умение расположить к себе владельцев объектов недвижимости будучи иностранцем без постоянного места проживания во Франции. Вот и всё по большому счёту.